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涓敳鐩存挱360 :怎么現在買房的和以前不太一樣了

中甲官网 www.cypzz.com 房地產行業經歷了30年的高速發展,你會發現每過十年,都會發生一些迭變。

第一個十年,房地產市場初期,房產作為商品進入市場經濟,消費者對房產的認知是陌生的,開發商說了算,開發商建什么房子,消費者就買什么房子。

第二個十年,房地產經歷了高速發展的黃金十年。那時候,開發商,誰土地儲備體量大,誰就是老大。也是買房人閉著眼買都能賺錢的時代。有錢的就是目標客戶。投資客是這個周期內的主力軍。

第三個十年周期,房地產進入到一個剛需置換同時進入市場的一個周期。地產的升值紅利期已經過去,調控擠掉了投資客。市場上的客戶基本類型分為兩類:剛需、置換。

可以發現的是,每一個十年,購房的主力人群都在發生變化。而相對應的,市場上的產品也在隨著人群的需求做改變。

隨著00后開始批量進入樓市之外,我們能夠預見的這一個10年,樓市購房人群結構,大概率是這些人:

01

老破小持有者進入樓市

目前市場上的大部分房源,都是老破小。這個比例我們之前也有提到過,大概占市場比例的70%以上。這是一個非常龐大的數據。

這部分老破小的房產持有者大概分為兩類人,一類是本地土著,這類人大部分并不止限于一套房產。

相對于這類人群重新進入市場,我們可以理解為下一個十年,是改善生活品質的十年。

因為這類人本身并不是剛需人群。未來他們會把手上的老破小賣掉,去購置社區環境和居住氛圍都更加好的社區,通過置換的方式讓手中的資產更優質,更保值。

在房地產市場進行到下半段的時候,房產過剩之后,這類人群也是最迫切的急需得到生活品質上的改善。

還有一類人是當初最開始購買力不足的新上海人,老破小可能是當初他們選擇上車的唯一選擇,經過一些年的積累和沉淀,這部分人大概也到了該置換的時候。

其實從前幾年的市場變化看來,我們發現越來越多的人,想要拋掉一些不好的房子,然后嘗試著讓自己擁有更好的優質房產。

之前,對于老破小而言,唯一的優勢就在于地段。

未來,上海市場產品為王,整個城市的地段價差會越來越小。

怎么理解呢?就比如你問一個新上海人,上海的市區在哪里,他絕對不會回答你是在人民廣場或者徐家匯。

為什么?因為上海沒有絕對的市中心,每一個板塊都有自己的商業中心。到現在,也許每一個社區附近就自帶商業綜合體配套。而你工作在哪里,你家在哪里,你所在區域的商業綜合體就是這個地方的中心。

產業的發展逐漸顛覆了地段遠近的格局。

如果地段差別慢慢縮小,老破小和次新房產品力的差距越來越大。

比如我們說到了下半場,不再是你手上有房就是贏家,下半場是由市場消費者掌握主動權。你手上的產品是否優質,是否稀缺,才是需要去購入的產品。

在這種思維轉換下,高達市場占比70%的老破小的持有人群將是未來十年的置換主力。

02

年輕人越過剛需,直接改善

每年我們都說剛需人群是當下的年輕人,房產的前半段,面對的剛需年輕人是70后,后來面對的是80后,再到前幾年的90后。

有一個很有意思的現象不知道各位有沒有發現,就是不管是70、80 還是部分的90后(一般95前),這部分剛需的客戶大部分人,買房是一個從無到有的過程。

就是說,在上海買房,對大部分而言,是他們的首套房產。所以在挑選的時候,大概率的方向就是根據自己的錢包去買房,去買能力范圍內能夠買到的房子。

比如能買老破小就先買老破小,能買兩居就兩居。這部分人的首套房能夠去一步到位的人占比非常少。

所以在上半段的地產市場中,小戶型的占比非常的多。

而這幾年因為市場上這一批買房的人開始到了置換階段,所以大戶型漸漸開始在市場占比越來越大。

但是,這絕對不意味著00后進入買房市場后,他們依然像80、90后一樣,需要小戶型。為啥?

因為他們的爸媽,都是70后。00后作為正兒八經的房二代開始進入市場,他們不是一個從無到有的狀態。而是從一個居住環境到另一個居住環境的改善。

所以,這部分人群即便是一個年輕的人群,但是在戶型的選擇上未必就會選擇小戶型,大概率是會一步到位的去購房。

而且,在房地產發展的這么多年中,特別是近十年,是毫無創新的十年。因為這一批人從剛需到置換,購房人群的本質變化不大。

但是這種傳統的思維模式在未來,因為房二代00后的入市,不可能再繼續延續下去。我為什么會有這樣的感觸。

其實從這兩年的很多其他消費上,你就能看出一些變化。就是95后和00后開始占據市場消費的時候,他們的審美在發生顛覆。就是個性化的彰顯。

比如說,很多玩表的人都知道,在表界之中,最保值的就是勞力士和百達翡麗。百達翡麗我們不去講,一來過于高端,二來是真的稀缺。所以導致了他的保值率和升值率,

我們談談勞力士。在之前的十幾二十年中,勞力士最保值的一直是黑水鬼,迪通拿,高端點就是滿鉆迪通拿。

那時候你如果去買綠水鬼,一定是可以在工價的基礎上拿到一些折扣的,因為沒人喜歡這么張揚的顏色。

但是現在炒的最熱,市場最受歡迎的是綠水鬼,可樂圈,迪通拿,而且高端為首的是彩虹迪通拿。這些系列有一個共同的特色就是顏色張揚,非常個性。

這就是年輕人的審美,在勞力士幾十年保值不變的款式中,在這幾年發生的顛覆性的變化。曾經覺得高調。沒有人選擇去觸碰的,覺得難以出手或者日常難以搭配的款式,成了時下最流行和受歡迎的款式。

這就是時代發展之下,面臨的審美變化。

同樣,房子也是一樣,它一定會隨著年輕審美和生活習慣的改變去做創新的思考。

03

產業鏈的購買者變多

不知道大家有沒有發現一個很細微的變化,就是在整個2019年,上海的人才引進產業劃分上,發生了一些有趣的現象。

之前,我們能夠看到很多人才落戶大概都是分散于各行各業。

但在今年,人才引進大部分都是軟件和信息技術服務產業。我翻看了11月份的落戶的近一千人的公司信息,大于三分之二都是這些產業的人才落戶。

落戶單位大多來自軟件和信息技術服務產業。

而這絕不是偶然,我們來看一組數據的報道。

2019年,上海信息軟件產業在1~10月,這個產業的利潤總額提升了125%,而這個數據在2018年是呈現萎縮的態勢。

數據的提升靠常規的努力,是無法達成這種奇跡般的效果的。唯一的原因,就是產業轉移。

至于是從哪里轉移來的,下面來看看數據:北京規模以上信息軟件服務業今年1-10月的利潤總額1613億,較2018年同期的2828億劇烈下降43%。也就是說,北京的碼農,遷移到了上海。

還有另一個行業,同樣表現出了一定的遷移趨勢。2018年上海規模以上科研行業整體利潤萎縮9%,到2019年突然逆轉,1-10月的利潤暴增106%。

而與之相應的,北京今年1-10月的科研人員就業人數減少了1%。減少的幅度雖然不多,但喪失了新增人數,意味著這個行業的業務擴張,都轉去了上海。

而這部分產業轉移來帶的何止是人口,全都是一個個直接可以帶有2張房票的新上海人。

這部分人群,不僅僅自帶2張房票。最重要的是,他們的房產購買力也不會弱。因為這部分人群都是高薪人群。

在接下來的幾年中,這部分人也將成為樓市的主力,且對應的大部分都是中高端的產品力。

浦東GDP在上海的比值

04

被市場收割后的安分守己者

這部分人其實應該說是房地產發展這30年中,一直看空房地產的人群。

看空房地產的這群人,在前面的幾年中,有一些肯定已經陸陸續續扭轉觀念回歸房產。但是,在未來的十年中,這部分人一定會大批量的回歸房產市場。

這部分看空房產的人都把錢投資在什么領域呢?股市、基金、P2P、或者其他小眾的投資領域。

長遠的我們不談,直說前面的10年,就是2010年到2019年這10年的股市,一句話就可以概況:牛短熊長。

為什么普羅大眾如此癡迷的投資房產,不就是因為國內的投資渠道過于單一,而股市過于低迷嘛。

而且,股市的門檻過高,專業性較強,市場規律難以把握。在面對牛市的時候,人人都是股神,可熊市一來,股神也要跳樓。

每次面對一個癡迷炒股的人,我們的勸他都是怎么勸的?算了,買房吧,就算賠了還有房子能住啊??墑導噬?,2015年之前購買房產幾乎沒有人賠過。樓市就是這么魔幻。

再說到P2P的投資,截止到去年,相信已經有很多人不會再相信這種投資模式了。即便是大平臺沒暴雷。你想要回錢,也是很艱難的事情,不要問我怎么知道,說多了都是淚。

即便一個專業的投資人士不屑于投資房產這種簡單粗暴的模式,可事實就是如此。前十年買房身價暴漲,中間十年增值保值,后面十年保值抗跌,且投資專業要求低。

這些數據是赤裸裸存在的。被中國市場經濟的魔幻教育之后,這部分人也終將會回到房地產市場上去。

05

以上這些,大概率就是未來十年中上海購房者的結構主力人群。

而這些購房人群也勢必出現一個現象,就是,不管是剛需,還是改善,這部分人選擇的一定不是前面幾十年中一貫的以性價比去取勝的產品。

復制、跑量的項目不會再成為下一個十年的主流,甚至會開始很難賣的掉。

到2020年,房地產市場從供不應求到產品過剩,摸爬滾打30年,大家也都是見過世面的人。一個開發商靠品牌、地段、價格這種形式已經開始無法吸引消費者。大家開始慢慢的更多關注于產品本身。

購房者會越來越專業,在以往十幾年的居住感受下來,他們會越來越懂得自己需要什么,市場對產品力和服務力的考核會越來越嚴格,開發商要開始習以為常。

而市場上的產品一定是大戶型當道。小戶型將會越來越少。

在房產過剩的時代,買家開始掌握主動權,走到下半場,誰能掌握客戶需求,誰就能把握市場走向。大概如此。