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涓浗瓒崇悆鐢茬骇 :亂象叢生,長租公寓亟須行業規范

中甲官网 www.cypzz.com 一場疫情,讓長租公寓行業的亂象徹底暴露。

當年乘著政策東風涌入市場的長租公寓,過去一年經歷波折和行業洗牌,中小品牌公司立足愈發困難,行業亂象也頻發。

長租公寓行業在2019年呈現明顯的分化狀態,既有青客公寓成為行業內上市第一股,緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場,但更多的小公寓企業卻遭遇資金鏈斷裂?;?。

一場突如其來的疫情,也成了長租公寓的“試金石”,在這場大考下,幾乎沒有一家企業能通過。上市的青客、蛋殼也好,行業規模第一的自如也罷,都將自己置于輿論的聲討中,無一幸免。

亂象頻發

“我還活著”,是去年11月剛從納斯達克敲完鐘的青客公寓CEO金光杰見到同行說的第一句話。當時青客公寓花了大價錢打入資本市場,可如今股價持續下坡,經營也陷入?;?。

景暉智庫首席經濟學家、中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉曾言,按照青客年每年5億多的虧損速度,大約能撐半年時間。

一語成讖,近期有房東接到上海房管局電話,稱青客公寓已被約談,誰也無法保證青客能繼續存活。

在疫情肆虐的這段時間,青客公寓更是和房東與租戶玩起了“貓鼠游戲”,強行解約、拖欠房東租金等操作將自己推上風口浪尖。

“青客從去年11月起就拖欠水電費,12月起拖欠租金?!苯?,多名上海青客公寓房東向一條君,“疫情期間,青客以此為由一面向租客索要房租,另一面卻不把租金支付給房東?!?/span>

據一條君了解,今年1月28日起,陸續有自稱青客員工的人員致電房東,要求其免租2至3個月,遭多番拒絕后,青客方表示若不同意,房東可能無法收到后續的季付房租。

隨后,青客面向房東推出三個方案:免除半個月租金;僅支付一個月房租,剩余兩個月在合同到期后支付;季付改為月付。但有房東表示,即便自己選擇了“季付改為月付”,仍然沒有收到房費。

還有部分房東則經歷了“看得見,摸不著”的無奈。據了解,青客公寓平時給房東交租時有兩種方式,其一是直接銀行轉賬,其二就是通過青客寶APP。

青客寶是青客公寓旗下的租后生活平臺,主要功能有查詢、支付房租、水電費、寬帶帳單等。但如今,青客匯入青客寶的錢只停留在數字層面,無法提現,形同空設。

維權一直在進行,上海方女士近日已經向嘉定稅務局實名舉報青客拖欠房租和偷稅漏稅情況,準備起訴。

方女士告訴一條君,“就我自己而言,我的合同金額是4550元,月度到手4441.67元,其中差額是108.33元,青客告知我交稅了,但我去稅務局查過,我名下沒有這筆稅收?!?/span>

此后,一條君致電嘉定稅務局,對方表示正在積極調查。

除了房東外,租客也是直接受害者。青客租客程先生向一條君反映,自己和青客簽了兩年的合同,貸款貸了26個月,今年11月到期。如今退房流程一直無法進行,押金也無法退還。

和房東、租客玩“貓鼠游戲”的不止青客,最近剛上市的蛋殼公寓也如出一轍。

疫情期間,北京、廣州、深圳等多地蛋殼要求房東減免房租三個月,但另一邊卻只給租客免租一個月。這波操作下,蛋殼“單方修改電子合同違約責任條款”等細節也逐漸暴露,隨后深圳蛋殼公寓相關負責人被深圳市住建局約談。

另一家頭部企業自如也未能幸免于這場輿論討伐。2月10日,自如漲價高達30%的話題沖上微博熱搜榜,引發租客的集體聲討。有媒體統計,自如在疫情期間各地續租租金上漲10%至30%左右,有的甚至上漲38.3%。

在整個行業中,像青客這類創業類公司以較低的門檻進入市場,以利潤換規模,問題涌現時缺乏退出機制,錢燒完了只能狼狽退市。

自如這類擁有中介背景的公司,獲房成本、獲客成本和運營成本相對較低,且具有天然的二次轉化能力,在行業內立足更為穩扎。

隨著開發商入局,長租公寓依托房地產開發的經驗,在資金、運營等方面突顯出優勢。

目前,國內規模前百房企中布局長租公寓的占四分之一,去年在行業規模排行榜上,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓位列前三。

在這次疫情期間,沒有強大資金實力支撐的長租公寓企業幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

在黑貓投訴平臺上,針對自如的投訴有1300多條,針對青客的超過2000條,針對蛋殼的投訴高達7655條。但依托開發商的長租公寓遭到投訴的卻極少。

亟須規制的“藍?!?/span>

回顧過去五年,從2015年國家大力支持住房租賃市場、積極推進房地產投資信托基金試點開始,住房租賃行業融資進入高峰期,且單輪融資金額大,以千萬量級居多,并出現億級單輪投資。

次年,國家出臺多項政策,包括稅收優惠、租賃住房供應等,扶持并規范長租公寓行業及住房租賃市場。

2017年7月,住建部稱將立法明確“租售同權”:明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

這一年也被稱作“租賃元年”,隨后長租公寓憑借低門檻迅速鋪展開來。2017年, YOU+、魔方、泊寓、冠寓、優客逸家、包租婆、自如友家、蛋殼、窩趣以及紅璞成為年度品牌前十名。

但長期以來拿著租金貸的錢跑馬圈地,長租公寓行業亂象頻出。前有甲醛、偷拍、租金貸、群租房等問題,現有漲租、拖欠租金、單方解約等爭議。

對此,國家與地方政府發布多項政策規制行業。

去年年底,六部門聯合印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,旨在加強長租公寓行業的管理。

今年疫情之下,杭州于2月13日發布《關于進一步加強疫情防控期間住房租賃企業管理的通知》,要求住房租賃企業在疫情期間保持住房租金水平的穩定。

2月19日,上海市房管局張立新表示,租賃企業要本著契約精神,和房東加強溝通,把租賃企業目前存在的困難,積極地跟房東對接。

從政策扶持到規制,長租公寓也經歷了一輪一輪的洗牌。

當年,一眾企業跳進這片“藍?!?,但真正能暢游的越來越少,長租公寓企業遭遇資金鏈?;輩⒉槐萈2P行業好多少。

2019年就有多達45家長租公寓因資金鏈斷裂而離開,曾經在風口處的鼎家、寓見、愛公寓、優租客、樂伽、悅如、德寓等先后爆發?;?,從風口走向雷口僅一年多。

去年,成立于上海的青客公寓一馬當先,成為長租公寓上市首股。蛋殼公寓緊隨其后,在今年年初也登陸資本平臺。

良幣驅逐劣幣,隨著行業發展,長租公寓逐漸形成兩頭獨大,中間細長的“啞鈴狀”,兩極分化愈加嚴重。

不過,即便行業被詬病頗多,分化逐漸加重,胡景暉仍看好長租公寓未來發展。他表示,一系列政策利好即將或正在落地,且資本在瘋狂過后,以客戶為本的運營邏輯在逐步回歸,企業運營成本或降低。

去年7月,財政部、住建部公布第一批16個入選2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點城市,中央財政將在3年試點期內撥款402億元,對示范城市給予獎補資金支持。

今年1月16日,杭州人民政府辦公廳推出了租賃政策,這對長租公寓暴雷集中的杭州市場算是一個利好消息。

廣州為了分流和保障部分住房需求,則在1月17日頒發了《廣州市發展政策性租賃住房試點方案》,成為全國首個出臺政策性租賃住房政策的城市。

2月16日,財政部部長劉昆發表《積極的財政政策要大力提質增效》,指出將深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點等工作。

胡景暉建議,未來長租公寓發展應該跟中介相結合,降低成本、有效運用資源,在租客和業主間實現二次轉化。

租售同權不能丟

一個成熟的房地產市場,一定是住房和租賃并重的市場。當年提出的租售同權,正是對住房租賃市場前景的看好,也是對長租公寓賦予的使命。

從租售同權提出,到試點12個城市,長租公寓成為住房租賃市場的代表,肩負著推動租售同權向前發展的責任。但政策推出僅兩年多,一場疫情又將其打回原形。

2月的最后一天,從東北返京工作的小范被北京朝陽區常營民族家園物業拒之門外,輾轉無果,最后只能投奔了朋友。

小范并非個例,疫情期間,北京、杭州、南京、蘇州等多個城市都出現了“租客禁入”的事件。其中,力度最大的是當年住建部公布的12大租售同權試點城市之一杭州。

擺在大眾眼前的,是租客、房東、長租公寓之間的多方角力??傷濟揮芯蘢】佳?,廣大租客成了城市中尷尬的身影,長租公寓和租售同權集體被輿論討伐。

即便如此,長租公寓都將是推動租售同權和國內租賃市場良性向前的重要一筆,只是目前需要完善和成熟。

就目前國內住房租賃市場來看,仍有大片空白等待填補。

在日本,租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而美國大部分地區房屋租賃企業占整體住房出租比例都在35%以上。目前,我國租賃企業滲透率僅為2%,遠低于發達國家水平。

據住建部數據,現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上,而規?;》孔飭奩笠凳諧》荻罱?%,品牌租賃機構更是寥寥無幾,房屋租賃市場發展空間巨大。

上海易居研究院智庫中心也預測,未來十年將是住房租賃市場快速發展的階段,預計2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求。

無論是長租公寓,還是租售同權,都有很長的路要走。在填補空白時,長租公寓行業必須不斷尋求降低成本、精細運營、提高品質服務的方法,推動整個租賃市場良性發展。